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南通科技:大手笔进军保障房和一级开发

发布时间:2011-05-18    研究机构:国金证券

事件

南通科技发布公告参股南通观音山旧城改造股份有限公司,将大规模介入南通的保障房建设和土地一级开发。

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对拓展资源将起到实质帮助。南通科技本次将投资参股观音山旧改公司5%的股权,同时由于其实际控制者南通产控集团参股30%,公司和关联方将合计拥有旧改公司35%的股权,合计股权比位列第二的南通崇川经济开发区总公司多出1%,对旧改公司的经营有较强话语权。由于参与一级开发能够更对称的了解该区域建设规划,并且可能有机会参与后期二级土地出让规划的制定,未来公司获得该区域可开发资源的可能性较大。

旧改项目体量巨大。观音山旧城改造以南通市崇川区观音山老城区为核心,西起通富路,东至中央路、营船港河,北起国胜路,南至光阳路,总面积3.54平方公里,未来将建设成为南通东城区公共核心,旧改完成后可提供360万平米住宅和商业及办公用房108万平米,相对于公司约4亿股的股本而言,上述项目的潜在可开发资源足够丰富。

大规模进军保障房。根据规划,上述住宅旧改项目中将建设160万平米保障性住房。作为具备资金实力优势的上市公司,南通科技未来可能会承接上述保障房的建设,而南通市近期的保障房供地类型多为限价房,此类保障房产品带给企业的收益率水平是最高的,并且保障房的销售压力最小,未来这部分业务可能成为公司利润新增长点。

结算需求已经完成。公司目前主要开发项目为万濠华府和文峰塔项目,其中万濠华府一期基本售完,10年底公司预收账款达到6.91亿元,已经完成11年的结算需求。文峰塔项目定位高端,位于南通市核心区,预计将在本年末销售,由于产品业态和所处位置都较为稀缺,预计届时能取得不错销售成绩。

机床业务改善空间较大。10年公司机床产能集中释放,其业务收入增长了95%,而为保障销量公司放弃了对利润率的要求,所以该部分业务10年仍实现亏损,但同时未来这部分业务改善的空间也较大。此外,明年初公司募投的热加工中心项目将达产,将铸造、锻造、热处理及大件金加工等热加工件集中到一个厂区,项目达产后将提高公司整体运作能力和锻铸等热处理件的竞争优势。预计该项目达产后年均可实现营业收入11.9亿元,投资利润率15.3%,全部投资回收期7.02年,届时公司业绩增长将又增添一新动力。

创投业务进展顺利。公司参股了三家创投公司,分别为成都新兴、成都亚商、南通红土,上述三家创投公司所投资的国腾电子、超日太阳都已上市,2011年还将有4家公司申报发行材料。目前公司全部投资上市公司按目前市值减持可实现投资收益2.59亿元,相当于0.81元每股收益,这部分股权投资可能为公司未来的业绩提供弹性。

投资建议

不考虑股权投资收益影响,预计公司11、12年每股收益分别为0.71元和0.89元,目前动态市盈率分别为15.6和12.7倍,而公司本次获得一级开发项目包括一定比例的保障房,预计政府规定的开发周期会较短,也即该项目将较快对公司利润形成贡献。并且本次公司有机会大规模介入一级开发和保障房建设,也说明了公司受到当地政府的重视和信任。对于一级开发和保障房建设的主力军,赋予公司20-22倍市盈率较为合理,目标价格14.2-15.7元,建议买入。

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