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南通科技:守得云开见月明

发布时间:2010-07-01    研究机构:南京证券

公司子公司万通置业作为实际控制人南通产控旗下唯一的房地产平台,具备超强的整合资源的优势,产控集团对下属国有企业发展未来几年遵循的目标原则是企业从主城区“退城入郊”,从而逐步盘活老企业的资产土地变性进行商业化开发 。目前产控集团在南通有 3000 亩工业用地,公司房地产业务拓展的空间很大。

公司今年主要结算项目来自“万通城二期”,项目已经在 09 年销售完毕,销售均价约为每平米 5500 元,楼面地价只有 884 元,可达到 42%的毛利率水平,该项目年内可交房并确认收入。作为万通置业的首个项目,万通城以引领户型创新为理念,95%以上为90 平米小户型,持续热销后成为南通市销量最大的楼盘。

公司目前主要在建项目为7 月开盘的南通“万濠华府”,项目的楼面地价为3300 元,建筑面积16 万平米,共约760 套,套型面积在130-276 ㎡之间。该项目位于南通市中心,与南通古风景区濠河相邻。由于地段比较稀缺,该区域销售受调控影响不大。从区域上来说,万通城是城郊大盘,而万濠华府则是市中心的楼盘;从产品定位、客群定位上看,万通城面对的是首次置业者和周边一些原著居民,而万濠华府面对的则是城市中高端的精英人群。我们认为销售定价将在12000-14000 之间,实现57%的毛利率。从以往行业调整过程来看,南通市中心的项目受到影响较小,该项目足够支持公司11-12 年业绩增长。

6 月17 日,公司收到南通市财政补贴10009 万元,该笔款项将全部计入公司2010 年上半年利润。扣除所得税后能实现 0.266 元EPS,公司全年实现预计的1.01 元业绩较为确定。由于万通城二期的结算,2010 年当期业绩已锁定。而“万濠华府”、“文峰塔”项目等稀缺资源保证未来业绩增长,我们认为得益于政府、大股东的强力支持,公司未来地产业务的拓展空间很大。预计10-11 年EPS 为1.01元和1.43 元。对应10 年P/E 为9.13 倍。给予推荐评级。

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